Location d’un « bâtiment de froid et tertiaire »

Sujet initié par CL, il y a 6 jours - 168 vues

Bonjour,

La réponse dépend essentiellement du contenu précis de votre bail, mais sur le principe, louer un « bâtiment de froid » n'implique pas automatiquement que le bailleur supporte les frais du circuit frigorifique.

En bail commercial, la règle est la liberté contractuelle. Sauf clause contraire, l'entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire. En revanche, les grosses réparations relevant de la structure ou de la vétusté relèvent normalement du bailleur.

Pour les installations frigorifiques, la jurisprudence distingue généralement :
– l'entretien courant, les réglages, recharges de gaz, remplacement de pièces d'usure comme ventilateurs ou composants accessibles, qui sont en principe à la charge du locataire,
– les grosses réparations, le remplacement complet d'une installation, ou les travaux liés à la vétusté, à un vice de conception ou à la mise en conformité réglementaire, qui restent à la charge du bailleur sauf clause très claire transférant cette charge.

Le fait que l'objet du bail mentionne « bâtiment de froid » signifie surtout que les locaux sont adaptés à cette activité. Cela ne suffit pas, à lui seul, à faire peser sur le bailleur l'ensemble des coûts de fonctionnement ou de maintenance du froid. Les tribunaux considèrent souvent que le locataire, qui exploite l'activité nécessitant le froid, en supporte les charges d'exploitation.

En revanche, si les dépenses de 31 000 € correspondent en réalité à des remises en état lourdes, à une installation défaillante dès l'entrée dans les lieux, ou à des travaux qui auraient dû incomber au bailleur au titre de la délivrance d'un local conforme à l'usage prévu, vous pouvez contester. Il faudrait alors démontrer que le système frigorifique était vétuste, non conforme ou impropre à l'usage dès la reprise du bail.

Concrètement, vous devez relire attentivement les clauses du bail relatives aux réparations, aux équipements techniques et à la répartition des charges. Si le bail met expressément à votre charge l'entretien et les réparations du froid, votre marge de manœuvre est limitée. Si le bail est silencieux ou ambigu, une discussion avec le bailleur, voire une contestation partielle des sommes, est envisageable, surtout pour les travaux lourds.

En résumé, l'entretien courant du circuit frigorifique est en principe à la charge du locataire, même dans un bâtiment de froid. Les grosses réparations ou remplacements liés à la vétusté ou à un défaut initial peuvent, en revanche, rester à la charge du bailleur selon les clauses et les circonstances.